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截至2020年第三季度末，金融業(yè)、制造業(yè)以及服務業(yè)是上海甲級寫字樓的三大需求來源，其中金融業(yè)持續(xù)領跑上海寫字樓租賃市場需求，折射出上海加快國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發(fā)展，推動金融更高水平開放創(chuàng)新再上新臺階。

上海持續(xù)不斷提升城市能級和核心競爭力，在國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新5個中心的核心功能建設上取得新突破的同時也為寫字樓市場注入源源不斷的動力。2020年金融業(yè)仍然是寫字樓需求首位，此外高端制造業(yè)（23%）、服務業(yè)（17%）、TMT（10%）及房地產(chǎn)業(yè)（7%）等行業(yè)需求也持續(xù)攀升。

金融業(yè)

浦東開發(fā)開放30周年，是中國改革開放的象征和上海現(xiàn)代化建設的縮影，也是上海建設全球性金融中心的最佳寫照，目前上海金融中心主體架構基本確立，各類金融市場、基礎設施等金融要素齊備，中外資金融機構集聚發(fā)展，金融產(chǎn)品和服務體系也在不斷完善。滬港通、黃金國際板、債券通等相繼推出使得上海金融中心國際化程度大幅提升。近期發(fā)布的GFIC全球金融中心指數(shù)中上海首度躋身全球第三名，代表上海國際金融中心地位日益鞏固，且受到全球經(jīng)濟金融界的廣泛認可與肯定。2020年是上海國際金融中心建設具有里程碑意義的一年。

制造業(yè)

城市開放和包容的文化特質(zhì)，讓上海能夠吸納全國乃至全球的各類人才和資本，從而保證了當下制造業(yè)的高水平發(fā)展。現(xiàn)在的上海經(jīng)濟正在以服務經(jīng)濟為主，注重提升科技含量，努力向高端制造業(yè)發(fā)展的方向，加快推進以科技進步和創(chuàng)新驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)升級。雖然過去幾年我們發(fā)現(xiàn)一些低附加值的制造業(yè)受到產(chǎn)業(yè)外遷、成本上升等諸多因素的影響，撤離市中心，但此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸如消費品制造業(yè)（12.4%）、醫(yī)藥與生命科學（4%）、工業(yè)品制造業(yè)（3.3%）與3C電子產(chǎn)品（2.9％）等制造業(yè)細分行業(yè)的需求有顯著成長，究其主要原因，隨著上海寫字樓版圖迅速擴展，一些大型制造業(yè)租戶可在交通便捷、商業(yè)配套日趨成熟的非核心區(qū)覓得大面積、設計獨特或可提供訂制冠名需求的辦公項目，因此承租能力較強且對辦公環(huán)境有一定要求的高端制造業(yè)紛紛落址新興商務區(qū)。

ＴＭＴ

科技、新媒體及通信行業(yè)為代表的TMT行業(yè)租戶十分活躍，占到全上海甲級寫字樓租賃面積的10%。其中網(wǎng)絡媒體、互聯(lián)網(wǎng)及手機平臺以及通訊產(chǎn)業(yè)的累計租賃面積均較前次統(tǒng)計有明顯成長，反映出在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新增需求。同時為了護航全球科創(chuàng)中心建設，上海還出臺了《上海市推進科技創(chuàng)新中心建設條例》，從法律層面確定了科技創(chuàng)新中心建設的基本框架，著力將“最寬松的創(chuàng)新環(huán)境、最普惠公平的扶持政策、最有力的保障措施”的理念體現(xiàn)在制度設計中，體現(xiàn)鮮明的改革和創(chuàng)新導向。TMT行業(yè)將成為上海未來發(fā)展的主要驅(qū)動力，該行業(yè)在就業(yè)人員和寫字樓需求方面的占比也將逐步增大。

租戶類型方面，此次調(diào)查樣本內(nèi)的中外資企業(yè)租賃面積占比分別為51％與49％，外資租賃需求較2018年有所擴大；若從企業(yè)數(shù)量角度來看年，中資企業(yè)數(shù)量較2018年上升8.6%，其中以TMT與房地產(chǎn)行業(yè)增長最為顯著；外資企業(yè)數(shù)量較2018年上升21%，主要集中于消費品制造業(yè)。從中外資企業(yè)分布來看，核心商務區(qū)較受外資青睞（54%），具體來看，南京西路、人民廣場、淮海中路等板塊外資企業(yè)集中度相對較高，而內(nèi)資企業(yè)則更多遍布于徐匯濱江、北外灘、五角場、大虹橋等板塊。

面對新時代大環(huán)境的變化，企業(yè)紛紛通過轉(zhuǎn)型尋求未來發(fā)展的新方向。此次調(diào)查中可以發(fā)現(xiàn)跨行業(yè)的企業(yè)數(shù)量有很明顯的成長， 2020年全市超級租戶（10,000平方米及以上）企業(yè)達到113家，較2018年增加40家。內(nèi)資超級租戶占比在歷次調(diào)查中逐步上升，于2020年達到43%，較2018年提升3個百分點，并較2015年大幅提升18個百分點。

中國經(jīng)濟率先復蘇，展現(xiàn)出強大韌性，為世界經(jīng)濟發(fā)展注入正能量。穩(wěn)定的經(jīng)濟復蘇預期、持續(xù)優(yōu)化的營商環(huán)境、超大規(guī)模的市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力形成合力，正吸引越來越多的外企進一步開拓中國市場。

上海勇于探索、凝心聚力，在過去一段時間內(nèi)相繼推出營商環(huán)境3.0版改革方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時在長三角一體化發(fā)展和臨港金融領先開放的大格局下，預計將吸引更多的中資龍頭企業(yè)落滬，共同推動上海寫字樓市場新一輪增長。