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寫字樓運營的物業是商業地產的主要類型，突顯開發規模大，硬件同質化兩大特點。如何把握好這一大好趨勢，使寫字樓發揮良好的經濟效益，物業管理成為寫字樓的制勝法寶。

一、掌握客戶需求層次，提供針對性服務

第一層：基本使用的需求，即保障日常工作開展必不可少的需求，主要指基本的客戶服務、公共區域的清潔衛生和綠化、水電空調正常供給、保安服務、電梯通訊系統的正常運行、運轉良好的機電設備等。

第二層：高效快捷的需求，即硬件設施的全面升級，主要指寫字樓硬件設施先進性、穩定性、智能化提出更高要求，特別是辦公智能化、通訊智能化、立體交通智能化需求等。

第三層：尊貴感受的需求，即現代物業管理追求的是一種文化，一種客戶情感的歸屬。在寫字樓辦公的客戶，基本上全部為腦力勞動者，或者是行業的佼佼者，他們所具備的影響力自然要求他們追求更高層次的自我實現，寫字樓的物業管理當然要適應和滿足這個群體的心理需求。

第四層：共榮升華的需求。即寫字樓運營所處繁華核心區域，大廈結構新穎、裝飾華麗，物業良好的形象、知名度、宣傳效應，用戶入住本身就是實力的象征;“孟母三遷，智者擇鄰而居”，相鄰公司的經營規模、行業背景、知名度、美譽度等相近形成強烈共識，達到相互促進、相得益彰、共同升華。

我們只有充分了解客戶不同層次需求的情況下，才能有針對性地提供服務、創造服務，通過個性化的服務來滿足客戶的不同需求，盡而實現客戶利益最大化，提高物業整體服務水平，達到可持續發展。

二、細分主流客戶，服務管理有所側重

細分寫字樓不同的主流客戶，提供更具針對性的物業管理服務和建議，同時要對客戶需求進行客觀的評價，抓住服務的重點及關鍵點，然后有側重性地、有針對性地制定最適合的物業管理模式。

三、前瞻性運作，滿足客戶期望

“上醫，醫未病之病”，前瞻性的管理及服務對寫字樓運營物業管理至關重要。物業管理企業在前期顧問階段針對寫字樓設計標準就應向發展商從后期物業管理角度提出建議及意見，從而提高寫字樓整體功能合理性有效性。

四、特色管理，成就超值服務

1、精細化管理。隨著客戶需求的不斷提高，客戶對服務要求、標準越來越高，服務做細做精是一種必然趨勢

2、人性化服務。在建立寫字樓物業管理系統、提高物業管理水平過程中，應建立以人為中心的管理，始終把人擺在主導地位。

3、信息化操作。物業管理信息化，就是利用計算機技術、網絡通訊技術、自動化控制技術，結合現代化的管理思想，在物業管理中的綜合應用，解決物業管理過程中碰到的一些問題。