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憑借數(shù)字經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，多地寫字樓辦公及零售市場(chǎng)行情在逐步回歸常態(tài)的同時(shí)，加速創(chuàng)新的商業(yè)模式及業(yè)態(tài)正引領(lǐng)著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入新一輪科技迭代期。

2021年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大宗交易市場(chǎng)成交表現(xiàn)良好，尤其是寫字樓租賃和投資的活躍度提升明顯，企業(yè)設(shè)立地區(qū)總部的落點(diǎn)呈現(xiàn)向頭部城市聚集的趨勢(shì)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至最新數(shù)據(jù)，上海、北京、深圳、杭州和南京的甲級(jí)辦公樓存量規(guī)模分別達(dá)到1500萬(wàn)平方米、1000萬(wàn)平方米、1000萬(wàn)平方米、230萬(wàn)平方米和210萬(wàn)平方米。

具體到華東部分熱點(diǎn)城市，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，上海辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得38.6萬(wàn)平方米，全市甲乙級(jí)寫字樓的潛在需求在4000萬(wàn)平方米左右，南京和杭州等城市需求上限也超過(guò)了700萬(wàn)平方米。

作為全球知名房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理機(jī)構(gòu)，仲量聯(lián)行的管理物業(yè)和實(shí)施面積累計(jì)達(dá)46億平方英尺（約合4.27億平方米），完成總計(jì)33700宗租賃交易，租賃面積總計(jì)達(dá)7.84億平方英尺（約合0.73億平方米）。其對(duì)于辦公樓市場(chǎng)有哪些研究成果和預(yù)判？近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者專訪了仲量聯(lián)行大中華區(qū)CEO李倩玲。

寫字樓市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：以上海為例，寫字樓市場(chǎng)自今年下半年以來(lái)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯。拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)出租率升高的原因有哪些？

李倩玲：在去年上半年，企業(yè)租戶因?yàn)槭艿搅诵鹿谝咔榈臎_擊，出于經(jīng)營(yíng)成本的考慮和經(jīng)濟(jì)不確定性的顧慮，大多采取了較為保守的租賃策略，在我們觀察到的租賃成交案例中，往往是以成本控制型的搬遷需求或續(xù)租為主的。

而自去年下半年起，得益于新冠疫情的有效控制，商業(yè)活動(dòng)逐步恢復(fù)正軌，企業(yè)在租賃策略上也更具信心。特別是今年最近兩個(gè)季度，上海寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇步伐進(jìn)一步加快，大多是因?yàn)榉e壓的需求得以釋放。

值得一提的是，我們也注意到上海寫字樓市場(chǎng)主力需求類型發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從成本控制型轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)租升級(jí)需求。尤其是金融和科技新媒體等行業(yè)租賃需求持續(xù)保持活躍，拉動(dòng)了上海全市出租率的增長(zhǎng)。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：與前兩年相比，上海寫字樓市場(chǎng)目前呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展格局？哪些區(qū)域的活躍度較高？

李倩玲：在寫字樓市場(chǎng)需求整體復(fù)蘇的背景下，上海一些寫字樓集中區(qū)域受到大量具有擴(kuò)張或升級(jí)需求的租戶關(guān)注，近期租賃活躍度相當(dāng)高，比如，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)中的南京西路和新天地板塊，以及前灘、北外灘及徐匯濱江等上升勢(shì)頭迅猛的新興板塊。但各個(gè)板塊依然呈現(xiàn)出分化的格局。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：除上海的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇明顯外，長(zhǎng)三角地區(qū)其他城市商業(yè)地產(chǎn)行情呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢(shì)？

李倩玲：今年以來(lái)，除上海之外，長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市的辦公樓市場(chǎng)也在不同程度呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。比如，在杭州和南京，今年前三季度的凈吸納量已經(jīng)超過(guò)去年整年的凈吸納量。

同時(shí)我們也注意到，不同城市市場(chǎng)恢復(fù)的程度和節(jié)奏有所不同。比如，在杭州，租賃問(wèn)詢及成交活躍度均有明顯提升。尤其是在今年第三季度，企業(yè)搬遷需求開(kāi)始集中釋放，搬遷交易占市場(chǎng)總成交75%以上。

而在南京，受到新冠疫情反復(fù)的影響，第三季度的租賃成交量有所減少。不過(guò)，隨著當(dāng)?shù)匾咔榈玫接行Э刂?，租賃市場(chǎng)活躍度也逐步回暖到了今年上半年的水平。