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上海影響辦公樓租賃的具體因素分析

1.地段和品質因素

.地段位置以及寫字樓的整體品質是決定寫字樓的租賃需求和租金價格的首要因素。上海市超過70%

的甲級寫字樓都集中在以南京西路商務區，陸家嘴商務區扥飯館六大中心商務區。與周邊區域相比

，這些核心商務區的租金水平和出租率都明顯要高。需要強調的是，地段包含的要素很復雜，包括

了商業氛圍，業態等項固定因素。以北京東路的東銀大廈和科技京城為例，它們處于南京西路商務

區，按說地理位置優勢明顯，但是之前也曾面臨著較多制約因素---該地段周有較多老式里弄，道路

普通較窄，而且北京東路是有名的"汽配一條街",沿街遍布五金商鋪，影響了物業的商務價值。隨著

北京路整體定位的調整，這些制約因才逐漸消除。寫字樓的品質包含很多因素，最主要的是大廈的

整體外觀和知名度等等。在這些方面，新建的寫字樓，尤其是現在的寫字樓具備一定的優勢。

2.物業服務水平

上海寫字樓租賃對物業服務水平的重視度越來越高，并且正在逐漸與國際接軌。一個最明顯的表現

就是，越來閱讀的寫字樓正在與第一太平戴維斯，世邦魏理仕等國外知名物業公司合作，提升寫字

樓的物業管理水平。其中不乏一些建造年代較早的寫字樓，如恒基，百騰等。在提升物業服務水平

方面，這些國外物業管理公司有很多方面值得我們學習，尤其是它們都非常注重從細節入手。例如

：許多早期寫字樓都存在電梯數量過少，高峰時期擁堵嚴重的情況。國外物業常會采取與樓內企業

溝通協商，分段上下班的策略，錯峰的效果非常明顯。

3.整體布局

整體布局包括了建筑的結構性布局以及也太的布局，這兩方面對于寫字樓的租賃情況都具有一定的

影響。建筑的結構性布局大體都在建設之初定型，后期調整空間較小，成本較高。但在業態布局方

面，合理的布局調整確實能夠使寫字樓的整體商務服務水平有較大提升。近些年建成的寫字樓，都

是集商場，餐飲，辦公于一體的綜合性物業，很多甚至設置專門的商務中心，提供飛機票代辦，取

款，場會，企業工商注冊登記代理等商務服務。許多早期的寫字樓也因此加快了業態調整的步伐。

4.辦公環境與硬件設施

我們發現，對各高檔的寫字樓的租戶來說，在包括中央空調，水暖，通信在內的各寫字樓內部設施

的水平，雖各有差異，但整體感覺并不明顯。從實際情況來看，雖然某些建造年代較早的寫字樓的

硬件設施的確存在諸如電梯數量過少的問題，但這種情況是普遍存在的，并沒有對這些寫字樓的租

賃造成明顯的影響。

拓展閱讀：上海辦公樓租賃